Erbschaftsteuer für Wohnungsunternehmen

Der BFH (Urt. 24.10.2017, Az. II R 44/15 = BB 2018, 547 = NZG 2018, 389) hat die Verschonung von Erbschaftsteuer für Wohnungsunternehmen gem. § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 d) ErbStG a.F. (gültig bis 30.06.2016), die wortlautgleich mit § 13b Abs. 4 Satz 2 Nr.1 Satz 2 d) ErbStG n.F. (gültig ab 01.07.2016) ist, verschärft.

Der Kläger hatte als befreiter Vorerbe nach dem Tod seines Vaters am 17. Mai 2011 einen Kommanditanteil an der D-KG geerbt. Die D-KG verwaltete einzig fünf in ihrem Eigentum stehende Mietwohngrundstücke mit 37 Wohnungen und 19 Garagen.

Der BFH (aaO.) befasst sich mit dem Wohnungsbegriff von § 181 Abs. 9 BewG, um dann eine sehr detaillierte Auslegung des für die Verschonung von Erbschaftsteuer für Wohnungsunternehmen gem. § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 d) ErbStG a.F. erforderlichen Geschäftsbetrieb vorzunehmen. Nur wenn beide Voraussetzungen gegeben sind, ist eine Verschonung der Erbschaftsteuer für Wohnungsunternehmen gegeben.

 Abgelehnt wird, einen Geschäftsbetrieb von § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 d) ErbStG a.F. mit dem Geschäftsbetrieb der gewerbliche geprägten Personengesellschaft gem. § 15 Abs. § Nr. 2 Satz 1 EStG gleichzusetzen. Vielmehr verlangt der BFH (aaO.) für § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 d) ErbStG a.F. eine Anwendung der ertragssteuerlichen Abgrenzungskriterien zur Einstufung einer Vermietung als private Vermögensverwaltung oder gewerbliche Tätigkeit. 

Ausgehend von diesen Kritereien kommt eine Verschonung von Erbschaftsteuer für Wohnungsunternehmen gem. § 13b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 Satz 2 d) ErbStG a.F. nur in Betracht, wenn die Grundstücksvermietung durch besondere Umstände gewerblichen Charakter hat. Besondere Umstände liegen bei über das normale Maß hinausgehende Vermietertätigkeit entfaltet wird. Solche nicht üblichen Sonderleistungen liegen nach Ansicht des BFH (aaO.) z.B. in der Reinigung der vermieteten Wohnungen, der Bewachung des Gebäudes, einer wegen besonders schnellen Wechsel der Mieter oder Nutzer erforderlichen Unternehmensorganisation. Als Sonderleistungen des Vermieters wird eine mit dem Mieter vereinbarte Ausstattung, Überlassung von Bettwäsche bei monatlichem Wechsel, bereithalten eines Aufenthaltsraum mit Fernsehapparat und eines Krankenzimmer sowie die Bestellung eines Hausmeister angesehen. 

Dieses Auslegung sichert der BFH (aaO.) noch durch verfassungsrechtliche Erwägungen ab.

Mit diesem Urteil (BFH aaO.) wird die erbschaftsteuersparende Übertragung von Wohnungsunternehmen spürbar eingeschränkt.

Andreas Hoffmann
Rechtsanwalt
17.04.2018