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Kaufrecht: Maklerexposé als öffentliche Äußerung gem. § 434 Abs.1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 1. Alt BGB beim Grundstückskaufvertrag – BGH, Urt. 19.01.2018, Az. V ZR 256/15 = ZIP 2018, 1030 – 1033

erstellt am: 29.05.18 | Aktuelle Urteile

Kaufrecht: Maklerexposé als öffentliche Äußerung gem. § 434 Abs.1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 1. Alt BGB beim Grundstückskaufvertrag – BGH, Urt. 19.01.2018, Az. V ZR 256/15 = ZIP 2018, 1030 – 1033

Der  BGH (Urt. 19.01.2018, Az. V ZR 256/15 = ZIP 2018, 1030 – 1033) stell klar, dass Maklerexposé als öffentliche Äußerung gem. § 434 Abs.1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 1. Alt BGB beim Grundstückskaufvertrag zu sehen ist.

Die Klägerin hat am 06.04.2013 mit notariellem Kaufvertrag unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein in den 1950iger Jahren gebautes Wohnhaus gekauft, das im Maklerexposé wie folgt beschrieben wurde:

„… Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005 – 2007 komplett saniert. D.h., Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitun-
gen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt.
Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand … .Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Die Beklagten hatten im Keller einen Anstrich aufbringen lassen, der die vorhandene Feuchtigkeitsbelastung im Keller nicht erkennen ließ. Der Klägerin, die einen erheblichen Wert auf einen trockenen Keller legte, wurde bei der Besichtigung des Kellers von den Beklagten nicht auf die Feuchtigkeit und den die Feuchtigkeit verdeckenden Anstrich hingewiesen. Der Keller wurde nicht zu Wohnzwecken errichtet und in den 1950iger Jahren gehörten Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben während das Berufungsgericht die Klage abwies. Die Klägerin hatte vor dem BGH (aaO.) Erfolg.

Der BGH (aaO.) behandelt das Maklerexposé als öffentliche Äußerung gem. § 434 Abs.1 Satz 2 Nr. 2, Satz 3 1. Alt BGB beim Grundstückskaufvertrag und bildet dazu zwei Leitsätze.

Es wird klargestellt, dass § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB auch für Grundstückskaufverträge gilt (BGH aaO.; Urt. 22.04.2016, Az. V ZR 23/15) und auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers und seines Gehilfen unterfallen, zu denen auch ein Exposé gehört (BGH Urt. 22.04.2016, Az. V ZR 23/15). Dabei kann das Exposé vom Verkäufer selbst erstellt sein (BGH Urt. 22.04.2016, Az. V ZR 23/15) oder sich um ein Maklerexposé handeln (OLG Hamm, OLGR 2009, 161). Im Streitfall war die Angabe des Kellers als trocken maßgeblich.

Die weiteren Urteilsgründe betreffen wesentlich die Rechtsprechungsgrundsätze zum Verhältnis der Rückabwicklung im Wege des Schadenersatz aus vorvertraglicher Pflichtverletzung und kaufrechtlichen Regelungen sowie Ausführungen zu (typischen) Schadenspositionen.

Die für die Praxis bedeutsame Passage liegt in der ausdrücklichen Behandlung des Maklerexposé als öffentliche Äußerung des Verkäufers gem. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB. Dies wurde bislang so deutlich nur in der OLG-Rechtsprechung (z.B. OLG Hamm, OLGR 2009, 161) gesehen. Der BGH (aaO.) wendet § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zutreffend an und schiebt schönfärberischen Maklerexposés einen Riegel vor.

Andreas Hoffmann
Rechtsanwalt
29. Mai 2018